渔护厂家
免费服务热线

Free service

hotline

010-00000000
渔护厂家
热门搜索:
行业资讯
当前位置:首页 > 行业资讯

众矢之的探究链家模式的原罪是什么

发布时间:2021-01-07 21:40:50 阅读: 来源:渔护厂家

包头经纪人

链家和房地产中介行业再一次站到了风口浪尖,这一次,出手的是市消保委。

2月23日,消保委召开通气会,集中反馈所收到关于房产中介服务的投诉。链家作为负面典型出席。席间,律师和消费者代表还原了两个活生生的案例。尽管起因都是业主自身的问题,但显然,链家为促成交,多番隐瞒关键信息,出具的垫资又有“高利贷”之嫌,很快引来一片骂声。

而消保委举出的数据显示,52%的消费者对房产中介行业“不满意”,37%的消费者“满意一般“,只有11%的消费者对房产中介行业表示满意。

链家不是说要改变行业生态格局么?不是祭出“100%真房源”、“五大承诺”反复宣传么?事到如今,这家公司在占据了市场份额头把交椅的同时,怎会成了不满、怨愤、投诉的众矢之的?

中介市场似乎越来越坏了

读了市消保委所列举两位购房者的悲惨遭遇,笔者想起了自己当年买房的经历。2012年,在断续看房两三年后,笔者下决心要买。但当时,并没有直接去门店,也没有去看那些真假不辨的网络房源,而是在选定了一个板块后,通过互联网房产平台呈现的种种信息,选定了一位年龄、资历、信用度等综合分数较高的经纪人。

这位经纪人姓王,四五十岁,上海人,思路清晰,不温不火,很有几分国外影视剧中职业经纪人的味道。在他带看了两三套房源后,笔者和家人很快选定了一套二手房。但真正与上家见面后,才知由于其家庭原因,房屋产证一时难以拿到,但他们又急着需要首付款去付他们看中房子的首付。简单地讲,笔者在交易过程中承担了一定风险,需先将八十万元的首付款以“借款”名义借给上家。

后来的事很顺利,上家拿到产证后按时交出,八十万元也转成真正意义上的首付款。令人印象深刻的是,整个过程中,这位中介王先生诚恳、沉稳,既尽心为上家处理产证相关事宜,对我们所要承担的风险也据实相告,并无半分欺瞒强迫。

放在今天,笔者问自己,再遇到这样的情况,是否还会冒险?答案恐怕是否定的。一则2012年是房地产低谷,全无今天这种非理性的涨价狂潮,有充足的时间慢慢权衡利弊;二则去年以来整个中介市场乱象丛生,链家的进入、爱屋吉屋的崛起,除了的确扫荡了过去互联网中介平台虚假房源、虚假价格的问题,其他方面,并没有人们所期盼的好转。情况似乎反而更坏了。

这大概也能从经纪人个人的职业选择上看出来。去年上半年,当我们想再次为父母购房时,这位王先生已经离职——不是跳槽,而是彻底地放弃了中介这份职业。

专业服务业做成了劳动密集行业

按理说,随着技术进步、制度完善,行业总是越来越进步的。但这一点,为何没能在房地产中介行业体现出来?或者说,至少没让普通的业主和购房者能够踏实地感受到?

先来看看去年上海房地产中介行业发生的几大变化。变化之一,多家中介企业自建房源平台,信息相较搜房网、安居客等公共平台更加准确,对公共平台的依赖度也降低;变化之二,以链家为代表,门店数量急速扩张,行业集中度也随之大大提升;变化之三,以爱屋吉屋为代表,不少中介宣称大幅降低佣金甚至零佣金;变化之四,越来越多的中介企业同时提供金融服务。

从目前的情况来看,除了自建房源平台这一项可称为是实打实的进步外,其他几项都或多或少地存在问题。低佣金模式某种程度上难以为继,金融服务风险暗藏。最严重的是门店扩张,合并前名为德佑地产的上海链家,门店从200余家迅速扩张到1200多家,经纪人超过2万人——知道老牌中介中原地产在上海有多少家门店吗?500多家,不到链家的一半。

短期内迅速扩张,需要海量人手。人从哪里来?一是高价从其他中介处挖,二是降低门槛迅速招人。笔者曾假称为亲戚找工作暗访链家业务员,其表示,只要高中毕业,有没有经验都可以来,培训一周后即可上岗。

舆论探讨中介行业问题并非一天两天,许多人早已尖锐指出,从业门槛太低,是中介行业挥之不去的顽疾。经纪人在许多国家属于中产阶级,更多地与工程师、记者等专业人员并列,所依赖的是自身过硬的法律、金融知识。但在国内,一方面,“中介”历来不登大雅之堂;另一方面,持续快速上涨的房价令佣金水涨船高,大城市的劳动力供应又充足,中介企业有条件更有冲动,用“人海战术”去争取客户、去锁定房源,把一个专业服务业,硬生生做成了劳动密集行业。

所以,链家快速扩张改变了什么?既没有带来劳动生产率的提高(相反因为门店太多还降低了),也没有改变从业人员在人们心中的地位(相反因为负面事件不断也降低了)。总之,一切中介相关的问题,随着“扩张”,显得愈发严重了。

疯狂的市场,狼性的企业

同样不可忽视的一重巨大变化是,去年上海的二手房成交量,比上年上升了99.9%,相当于翻倍。此处不得不指出消保委的一个数据缺陷:其表示去年收到的房屋交易投诉量上升40%——其实,与总量上升对比,投诉量的占比其实还少了。也就是说,所谓的问题集中爆发,很大程度上也建立在成交量的大幅上升上。

很容易理解,成交量爆发——门店数量爆发——问题集中爆发,三者其实是紧密相连的。站在企业发展的角度,链家的确厉害,去年全国房价上涨前两位的深圳和上海,他们的进入,都异常准确地踩中了节奏。当然也有人说正是链家作祟,哄抬了房价——这个嘛,笔者认为,如果链家真的有这个本事,要不这会儿三四线城市库存危机,让国务院发条文请他们去试试?

毋庸讳言,以国内中介市场过去和目前的情况来看,一家企业想要“杀出血路”,没点“本事”和“运气”是不可能的。所谓“本事”,肯定不是乖宝宝式地完全遵守既有规则。链家的“独家签赔”,本身就是打了法律的擦边球;更不用说,在实际操作过程中,有的业务员使出些坑蒙拐骗下三滥的招数。所谓“运气”,不如说是“赌性”,业内同行点评时最常用的一句话就是,这会儿市场好,链家拼命开店,等到市场不好了,这些店都得关。可是链家还是赌博式地开店,据说打算开到2000家。

成败在此一举嘛!链家的种种举动,与互联网战场上野蛮生长的“狼性”企业非常相似。市场第一名吃肉,第二名喝汤,第三名喝西北风。拼命开店只是战术,其战略目标非常明确,在每个进入的市场,市占率都要达到50%以上,彻底杜绝其他企业成为“第一名”的可能。垄断?呵呵,在没有相关法律规定之前,“狼性”企业怎会在意这样的名声呢?

疯狂的市场,狼性的企业,让历年积累的矛盾、潜藏的风险全面爆发。一年来的你争我夺、广告轰炸、电话骚扰,所有不断“升级”的竞争手段,到头来除了几家领头企业漂亮的报表数字外,竟不能给整个行业留下太多有益的东西。而就在不久前,国务院还取消了房地产经纪人职业准入资格。

这个行业会好吗?笔者不敢说。能说的只是,因为中介王先生的离场,笔者欲让父母搬到附近住的心愿,最终也没有达成。

链家模式的原罪

要说原罪很简单,链家外埠发展过多年,的确没有成功,一直到2015年开始资本推动。

现在的链家并不是曾经的链家。链家的规模在100个店以下徘徊了很久,链家是2001年成立,2005年初只有30多家门店。

但值得关注的是2003年,在链家只有20多家分行的时候,就获得了与我爱我家、信一天成为政府指定央产房代理机构。(又说了一次,以前有人说伟哥说这个没劲,这次在上海有劲了吧,在北链可以盖上的,在其他地方盖不上)

2007年到2008年,当时行业龙头中大恒基的危机,给了链家第一次跨越式发展的市场机遇,在其他企业保守求问的情况下,链家门店爆发到了300多家。

2010年,再次扩张到600多家,之后已经占据北京中介绝对的行业龙头地位。

后来链家大幅度尝试外埠拓展、同时利用规模效应开始真房源等设置行业壁垒营销。

这种情况下,复制的模式其实就是跳出了传统中介的用低首付+口碑立足繁殖。

链家的规模+广告双轰炸,带来了市场占有率的提高,但成本是远超过传统中介的,简单一个电视广告可能就是几千万的利润。而且讨好业务员的高提点都造成了一系列的高收费。

这种模式的原罪是,为了快速复制,过分讨好了房主(报高价)、讨好了经纪人(增加分成),推动房价上涨,要求必然是延长金融等收费链条,必然就会导致很多不规范的行为。

链家原罪对客户的影响

链家现在提供的服务与在北京发展初期已不一样。链家在北京成功后,进一步优势化了对顾客的服务。其中一种功能是增加经营的成本,让竞争对手再难生存,而且也可提升新来者的门槛。但这种服务对成本的要求更高,必然要求高收费。

值得关注的是,这头大鳄在新房交易环节。在金融渗入环节,的确已经张开血盆大口了。

曾经2.7交易环节的定价权,逐渐向新房渠道、金融定价衍生扩散,这次上海事件,是偶然也是必然的!

微信公众号:融360房贷

上海治疗输卵管哪个医院好

盆腔炎症状不能吃什么

南京皮肤病研究所在哪个位置_吃补药对白癜风有危害吗

重庆哪家银屑病医院好

南京皮肤病医院:白癜风要怎样治疗好呢?

重庆皮炎会造成哪些危害

相关阅读