众矢之的探究链家模式的原罪是什么

发布时间：2021-01-07 21:40:50 阅读：次来源：渔护厂家

包头经纪人

链家和房地产中介行业再一次站到了风口浪尖，这一次，出手的是市消保委。

2月23日，消保委召开通气会，集中反馈所收到关于房产中介服务的投诉。链家作为负面典型出席。席间，律师和消费者代表还原了两个活生生的案例。尽管起因都是业主自身的问题，但显然，链家为促成交，多番隐瞒关键信息，出具的垫资又有“高利贷”之嫌，很快引来一片骂声。

而消保委举出的数据显示，52%的消费者对房产中介行业“不满意”，37%的消费者“满意一般“，只有11%的消费者对房产中介行业表示满意。

链家不是说要改变行业生态格局么？不是祭出“100%真房源”、“五大承诺”反复宣传么？事到如今，这家公司在占据了市场份额头把交椅的同时，怎会成了不满、怨愤、投诉的众矢之的？

中介市场似乎越来越坏了

读了市消保委所列举两位购房者的悲惨遭遇，笔者想起了自己当年买房的经历。2012年，在断续看房两三年后，笔者下决心要买。但当时，并没有直接去门店，也没有去看那些真假不辨的网络房源，而是在选定了一个板块后，通过互联网房产平台呈现的种种信息，选定了一位年龄、资历、信用度等综合分数较高的经纪人。

这位经纪人姓王，四五十岁，上海人，思路清晰，不温不火，很有几分国外影视剧中职业经纪人的味道。在他带看了两三套房源后，笔者和家人很快选定了一套二手房。但真正与上家见面后，才知由于其家庭原因，房屋产证一时难以拿到，但他们又急着需要首付款去付他们看中房子的首付。简单地讲，笔者在交易过程中承担了一定风险，需先将八十万元的首付款以“借款”名义借给上家。

后来的事很顺利，上家拿到产证后按时交出，八十万元也转成真正意义上的首付款。令人印象深刻的是，整个过程中，这位中介王先生诚恳、沉稳，既尽心为上家处理产证相关事宜，对我们所要承担的风险也据实相告，并无半分欺瞒强迫。

放在今天，笔者问自己，再遇到这样的情况，是否还会冒险？答案恐怕是否定的。一则2012年是房地产低谷，全无今天这种非理性的涨价狂潮，有充足的时间慢慢权衡利弊；二则去年以来整个中介市场乱象丛生，链家的进入、爱屋吉屋的崛起，除了的确扫荡了过去互联网中介平台虚假房源、虚假价格的问题，其他方面，并没有人们所期盼的好转。情况似乎反而更坏了。

这大概也能从经纪人个人的职业选择上看出来。去年上半年，当我们想再次为父母购房时，这位王先生已经离职——不是跳槽，而是彻底地放弃了中介这份职业。

专业服务业做成了劳动密集行业

按理说，随着技术进步、制度完善，行业总是越来越进步的。但这一点，为何没能在房地产中介行业体现出来？或者说，至少没让普通的业主和购房者能够踏实地感受到？

先来看看去年上海房地产中介行业发生的几大变化。变化之一，多家中介企业自建房源平台，信息相较搜房网、安居客等公共平台更加准确，对公共平台的依赖度也降低；变化之二，以链家为代表，门店数量急速扩张，行业集中度也随之大大提升；变化之三，以爱屋吉屋为代表，不少中介宣称大幅降低佣金甚至零佣金；变化之四，越来越多的中介企业同时提供金融服务。

从目前的情况来看，除了自建房源平台这一项可称为是实打实的进步外，其他几项都或多或少地存在问题。低佣金模式某种程度上难以为继，金融服务风险暗藏。最严重的是门店扩张，合并前名为德佑地产的上海链家，门店从200余家迅速扩张到1200多家，经纪人超过2万人——知道老牌中介中原地产在上海有多少家门店吗？500多家，不到链家的一半。

短期内迅速扩张，需要海量人手。人从哪里来？一是高价从其他中介处挖，二是降低门槛迅速招人。笔者曾假称为亲戚找工作暗访链家业务员，其表示，只要高中毕业，有没有经验都可以来，培训一周后即可上岗。

舆论探讨中介行业问题并非一天两天，许多人早已尖锐指出，从业门槛太低，是中介行业挥之不去的顽疾。经纪人在许多国家属于中产阶级，更多地与工程师、记者等专业人员并列，所依赖的是自身过硬的法律、金融知识。但在国内，一方面，“中介”历来不登大雅之堂；另一方面，持续快速上涨的房价令佣金水涨船高，大城市的劳动力供应又充足，中介企业有条件更有冲动，用“人海战术”去争取客户、去锁定房源，把一个专业服务业，硬生生做成了劳动密集行业。

所以，链家快速扩张改变了什么？既没有带来劳动生产率的提高（相反因为门店太多还降低了），也没有改变从业人员在人们心中的地位（相反因为负面事件不断也降低了）。总之，一切中介相关的问题，随着“扩张”，显得愈发严重了。

疯狂的市场，狼性的企业

同样不可忽视的一重巨大变化是，去年上海的二手房成交量，比上年上升了99.9%，相当于翻倍。此处不得不指出消保委的一个数据缺陷：其表示去年收到的房屋交易投诉量上升40%——其实，与总量上升对比，投诉量的占比其实还少了。也就是说，所谓的问题集中爆发，很大程度上也建立在成交量的大幅上升上。

很容易理解，成交量爆发——门店数量爆发——问题集中爆发，三者其实是紧密相连的。站在企业发展的角度，链家的确厉害，去年全国房价上涨前两位的深圳和上海，他们的进入，都异常准确地踩中了节奏。当然也有人说正是链家作祟，哄抬了房价——这个嘛，笔者认为，如果链家真的有这个本事，要不这会儿三四线城市库存危机，让国务院发条文请他们去试试？

毋庸讳言，以国内中介市场过去和目前的情况来看，一家企业想要“杀出血路”，没点“本事”和“运气”是不可能的。所谓“本事”，肯定不是乖宝宝式地完全遵守既有规则。链家的“独家签赔”，本身就是打了法律的擦边球；更不用说，在实际操作过程中，有的业务员使出些坑蒙拐骗下三滥的招数。所谓“运气”，不如说是“赌性”，业内同行点评时最常用的一句话就是，这会儿市场好，链家拼命开店，等到市场不好了，这些店都得关。可是链家还是赌博式地开店，据说打算开到2000家。

成败在此一举嘛！链家的种种举动，与互联网战场上野蛮生长的“狼性”企业非常相似。市场第一名吃肉，第二名喝汤，第三名喝西北风。拼命开店只是战术，其战略目标非常明确，在每个进入的市场，市占率都要达到50%以上，彻底杜绝其他企业成为“第一名”的可能。垄断？呵呵，在没有相关法律规定之前，“狼性”企业怎会在意这样的名声呢？

疯狂的市场，狼性的企业，让历年积累的矛盾、潜藏的风险全面爆发。一年来的你争我夺、广告轰炸、电话骚扰，所有不断“升级”的竞争手段，到头来除了几家领头企业漂亮的报表数字外，竟不能给整个行业留下太多有益的东西。而就在不久前，国务院还取消了房地产经纪人职业准入资格。

这个行业会好吗？笔者不敢说。能说的只是，因为中介王先生的离场，笔者欲让父母搬到附近住的心愿，最终也没有达成。

链家模式的原罪

要说原罪很简单，链家外埠发展过多年，的确没有成功，一直到2015年开始资本推动。

现在的链家并不是曾经的链家。链家的规模在100个店以下徘徊了很久，链家是2001年成立，2005年初只有30多家门店。

但值得关注的是2003年，在链家只有20多家分行的时候，就获得了与我爱我家、信一天成为政府指定央产房代理机构。（又说了一次，以前有人说伟哥说这个没劲，这次在上海有劲了吧，在北链可以盖上的，在其他地方盖不上）

2007年到2008年，当时行业龙头中大恒基的危机，给了链家第一次跨越式发展的市场机遇，在其他企业保守求问的情况下，链家门店爆发到了300多家。

2010年，再次扩张到600多家，之后已经占据北京中介绝对的行业龙头地位。

后来链家大幅度尝试外埠拓展、同时利用规模效应开始真房源等设置行业壁垒营销。

这种情况下，复制的模式其实就是跳出了传统中介的用低首付+口碑立足繁殖。

链家的规模+广告双轰炸，带来了市场占有率的提高，但成本是远超过传统中介的，简单一个电视广告可能就是几千万的利润。而且讨好业务员的高提点都造成了一系列的高收费。

这种模式的原罪是，为了快速复制，过分讨好了房主（报高价）、讨好了经纪人（增加分成），推动房价上涨，要求必然是延长金融等收费链条，必然就会导致很多不规范的行为。