天价楼锁定移民客

香港“天价”豪宅所引发的社会躁动在持续。

好事者猜测以4.39亿港元买入豪宅的神秘客户身份，是否来自内地；中产阶层担忧房价在豪宅市场的影响下集体飙升而无力买楼。

躁动缘于10月14日，香港的港岛西半山干德道天汇大厦售出的两个高价单位，成为全球最贵的分层豪宅。一个是以每平方呎7.128万港元（1平方呎约等于0.093平方米）的价格卖出的68楼A室复式户，面积6158平方呎，总价4.39亿港元。另一间是以每平方呎6.46万港元的价格卖出的同层B室复式，面积为6144平方呎，总价3.97亿港元。

对于高达4.39亿港元的住宅，发展商不愿透露买家身份，只表示客户是以香港公司注册，相信购入用于自用，同时又表示买家说话时有“浓厚的普通话口音”，市场相信是来自内地的富豪。

“天价楼”风波仅是导火线，香港豪宅热销是不争的现实。根据中原地产11月3日提供的最新数据，今年首10个月，香港价值1000万港元以上的豪宅(包括一手及二手)买卖合约登记录得5541宗，总值1122.5亿港元，较2008年全年的4509宗及1018.7亿港元，分别上升22.9%及10.2%。

最近两个星期，香港特区官员多次约见发展商。

11月3日，中原地产研究部联席董事黄良昇对本报记者表示，“从前线销售的情况来看，购买豪宅的大约有三成多客户来自内地。估计到年底，每平方呎3万~4万港元的豪宅仍然会成交畅旺。”

招商证券（香港）投资银行董事总经理温天纳也告诉本报记者，“由于内地人可以申请最低净资产只需650万港元的香港投资移民计划，相信有部分购买豪宅的内地人是出于这个目的。”

移民计划：内地豪客突击置业

不过，香港近期热卖的豪宅，并非位于香港传统意义上的豪宅区，而坐落于尖沙咀、九龙西及西环等地，面积往往只有800呎至1000多呎，是楼高四五十层的大厦。有业界人士指出，这些豪宅似乎是专为内地客人而推出。

中原地产主席施永青此前指出，“上世纪80年代，私人住宅单位的落成量，平均每年约有3万个；近年则跌至不足15000个。地产发展商大部分都是上市公司，每年都要拿出业绩向股东交代。现时落成量只有高峰期的一半，如果仍然要有过往一样高的利润的话，就得从每个单位上赚多近一倍的利润。他们只好把每个新推出的单位，都打扮成疑似豪宅。”

温天纳坦言，香港有部分楼盘，早已把销售目标转移到内地，在内地推介豪宅楼盘，甚至有某些楼盘只出售给内地客人。

“早期吸引内地客户来买楼主要是九龙站的天玺、凯旋门等，现在港岛的豪宅也有内地客人买入。”黄良昇说，10月份买卖登记宗数最多的豪宅为香港的何文田富甲半山，录得175宗，总值32.35亿港元。其次为西半山Conduit 18，录得30宗，总值5.72亿港元。尖沙咀名铸以19宗排名第三位，总值5.56亿港元。

中银香港的一份研究报告指出，去年香港住宅的全部成交额约3400亿港元，其中约5％~10％来自内地资金，占成交额约170亿~340亿港元，报告也指出，内地资金主要透过投资移民的方法流入楼市。

温天纳也提到，由于内地人可以申请最低净资产只需650万港元的香港投资移民计划，因此相信有部分购买豪宅的内地人出于此类目的。

“在金融海啸之后, 全球央行联手减息救市，在联系汇率下，香港的息口跟随美国调低，导致资金泛滥。港股从今年3月份的低位开始到现在上升了差不多一倍，市场上有大量热钱涌现，都在寻找投资目标，所以楼市从低位来看上涨了三四成。”温天纳说，“我接触了不少地产发展商和客户，的确有不少内地客户是拿现金去买楼的，就算是2000多万或4000多万，他们也不会在香港银行做按揭。”

本地市民成交下跌

那么香港的楼市是否存在泡沫？

黄良昇说，需要慎防楼价上升，不过判断是否有泡沫，通常看是否有过度借贷，以及本地市民的供楼负担有多重（以中等家庭居住屋村的月供款/家庭月收入中位数），“在1997年，小市民的供楼负担比例高达112％，也即在1997年，月收入为100港元的话，供楼要支出112港元。而目前的比例只有36％，属于健康水平。”

温天纳坦言，香港人经历过1997年的楼市泡沫破灭的惨痛，所以还是有点担心，而且香港本地的购买力还没有完全回复，而内地人就没有这方面的心理负担。香港本地的千万富豪也不多。

“1997年的泡沫与现在的情况不同：当时经济处于炙热状态，美国的低息政策也给香港营造了低息环境。而现在则由于金融海啸之后的所谓量化宽松政策，导致市场资金泛滥，股市上升，资产价格随之上涨。” 温天纳说，当年的楼市可谓“鸡犬升天”，价格全面上涨，而这次主要是豪宅上升。香港豪宅现在的价格已经超过了1997年的水平，不过中价和低价住宅的价格，还没到1997年的水平。

最新数据显示，买家的入市步伐已转趋谨慎。2009年10月份整体楼宇买卖合约登记录得11111宗，较今年9月份录得的14437宗下降23.0%。金额方面，今年10月份整体楼宇买卖合约登记总值454.5亿港元，较9月份录得的670.5亿港元下降32.2%。中原地产预计，11月份的登记宗数将进一步回落至10000宗的水平，较10月份再下降约一成。

“到今年底，每平方呎3万~4万港元的豪宅仍然会成交畅旺，不过会与中小型楼宇的发展分道扬镳。豪宅市场对于中小型楼宇的价格有心理影响，但是中小型住宅的价格却未必会随着豪宅市场而上涨。”黄良昇表示，目前香港的楼价已经接近2008年3月的高位，很多市民过不了这个心理关卡，觉得楼价贵，所以成交就下跌。估计到今年底，楼价会在目前的价格上下波动，既不会大涨，也不会下跌，因为外在的金融环境没有变，利息低而资金多。

此前，香港金管局出台新政策，要求银行对于2000万港元以上的豪宅，按揭比例上调为六成；而对2000万港元以下的住宅，则沿用七成按揭比例的上限。黄良昇说，这一政策主要打击本身资金不多而想炒楼的人，对于真正的富豪而言影响不大，因为豪宅买家很少在银行做按揭，因此对于香港的按揭市场来说，也不存泡沫问题。一些本地买家投资豪宅，是因为银行利息太低，宁愿拿资金来投资住宅收租。

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